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> Conseils et garanties

L’INTERET D’UN PROFESSIONNEL DE L’IMMOBILIER

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Aujourd’hui, réaliser une opération immobilière dans de bonnes conditions n’est pas chose facile. Les obligations légales sont de plus en plus nombreuses, et les personnes de plus en plus procédurières. Il est fortement conseillé de passer par une agence immobilière professionnelle, pour vendre comme pour acheter, afin d’éviter les mauvaises surprises que peut réserver une transaction entre particuliers.

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Une transaction securisee

Passer par agence c’est faire le choix d’une transaction sécurisée. En effet, les agences possèdent une garantie financière et disposent d’une assurance responsabilité civile professionnelle de nature à vous sécuriser en vous protégeant des différents  préjudices pouvant être subis.

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La bonne méthode d'achat 

Faire appel à nous, c’est la certitude d’adopter la bonne méthode d’achat grâce à notre parfaite connaissance du marché de l’immobilier sur le secteur, à notre maîtrise de la profession d’agent immobilier et grâce à notre connaissance des nouvelles obligations légales contraignant une transaction immobilière.

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Une tranquillité d’esprit  

C’est aussi une tranquillité d’esprit pour vous car vous avez l’assurance d’être contacté dès qu’un nouveau bien pouvant correspondre à vos attentes est mis en vente. En effet, nous informons les clients acquéreurs qui sont dans notre fichier en priorité, avant d’afficher l’annonce sur internet.

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Une transaction sereine

Notre travail ne se limite pas à vous vendre un bien, il s’agit aussi pour nous de vous conseiller pour réaliser un meilleur achat : plus rapide, dans de bonnes conditions et au bon prix. Nous répondrons aux différentes questions qui se posent à vous (ce bien est-il au bon prix ? quels sont les travaux obligatoires à réaliser ? à combien se chiffrent tels ou tels travaux ? que signifient les termes spécifiques dans les diagnostics, sont-il alarmants ?) et nous vous conseillerons sur les erreurs à éviter.

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Un gain de temps et d’energie 

C’est aussi l’assurance d’une plus grande efficacité dans votre recherche car nous effectuons d’une part des visites ciblées : nous connaissons chacun des biens que nous avons à vendre, nous les avons préalablement visités pour vous alors inutile de vous faire visiter tous les biens qui sont dans votre budget. Faites nous part de vos critères de recherche et nous serons en mesure de savoir quels biens répondent à vos critères et pourraient correspondre pas à vos attentes. Nous pourrons alors vous proposer avec objectivité une sélection de biens à visiter. Pour vous faire gagner encore plus de temps et d’énergie, nous effectuons des visites groupées, c’est à dire que nous vous proposons de visiter votre sélection de biens dans une même journée, les uns après les autres, selon vos disponibilités. Cela vous permet d’économiser du temps et de garder en tête chacun de ses biens pour mieux pouvoir les comparer.

Alors terminé pour vous les visites qui se multiplient et qui ne correspondent pas à vos attentes, c’est épuisant et démoralisant. Par notre efficacité, nous vous ferons gagner du temps et de l’énergie !  

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Votre objectif est le notre, à savoir trouver le bien qui vous correspond. Pour atteindre cet intérêt commun nous vous proposons de mettre à votre disposition notre catalogue de biens à vendre, notre connaissance du marché, notre savoir faire, notre temps, notre énergie, nos conseils et notre capacité de négociation afin de vous aider à réaliser votre projet d’acquisition en toute simplicité, en toute sérénité et au bon prix.

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NOS ACTIONS

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Nous vous conseillons sur le prix du marché

La valeur de chaque bien est liée à sa qualité intrinsèque et à des critères d’évaluation concrets. Certaines maisons sont mises en vente au prix estimé par l’agence, d’autres sont mises en vente au prix désiré par les vendeurs, en dépit de l’estimation. Il ne faut donc pas toujours se fier aux prix affichés car les biens ne sont pas toujours vendus au prix demandé et la négociation, suivant les cas, peut être plus ou moins importante. Notre connaissance des dernières transactions réalisées sur le secteur nous permet de suivre au jour le jour l’évolution du marché, et par conséquent, de connaître non pas les prix demandés mais les prix obtenus par les vendeurs pour la vente de leurs biens. Acheter un bien par notre intermédiaire c’est bénéficier de conseils sur le prix réel des bien : c’est faire le choix d’acheter au prix du marché.

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Nous vous assurons de la faisabilité de la vente 

Avant de prendre un bien à la vente nous procédons à une analyse juridique préalable du projet de vente des propriétaires. Pour cela nous vérifions le titre de propriété du bien considéré afin de s’assurer qu’il s’agit bien des propriétaires du bien qui font appel à nous et que toutes les personnes propriétaires du bien et donc concernées par la vente sont au courant et d’accord sur le principe de la vente et sur le prix demandé.

Ensuite, nous constituons le dossier de mise en vente complet (plan cadastral, dossier de diagnostics techniques, certificat de conformité de l’assainissement, déclarations de travaux, etc.) afin d’éviter tout malentendu par la suite. Certains propriétaires, pourtant de bonne foi, ignore certaines choses sur leur bien (surface exactes, droit de passage, etc). Cela nous permet de nous assurer de la véracité des différents propos tenus par les propriétaires.

Enfin, nous établissons avec les vendeurs un mandat de vente afin de sécuriser la transaction. Ce dernier fixe, entre autre, un prix pour chacun des biens que nous avons en catalogue, afin que celui-ci ne puisse être revu à la hausse une fois un acquéreur intéressé. Grace à cela vous avez l’assurance, tout comme nous, qu’il n’y aura pas de sur enchère.

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 Nous vous assurons objectivite et transparence dans nos annonces

Nous portons une attention toute particulière à nos annonces : nous souhaitons que vous y trouviez renseignements et photos, de qualité et en quantité. Avec nous, pas de pratiques commerciales trompeuses : notre but, au contraire, est de vous apporter l’approche la plus objective possible du bien considéré.

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Nous assurons les visites

Après avoir effectué avec vous une sélection des biens qui peuvent convenir à votre recherche, nous vous accompagnons dans vos visites : sur chacun des biens que nous visitons ensemble nous vous apporterons en toute transparence toutes les informations qu’il est nécessaires que vous connaissiez, nous vous exposerons objectivement les atouts mais aussi les points négatifs, nous vous conseillerons au mieux et nous vous aidons à prendre connaissance du prix du marché.

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Nous vous expliquons les differents diagnostics

Depuis le 1er novembre 2007, lors d’un achat immobilier, les vendeurs doivent vous présenter un dossier appelé « Dossier de Diagnostic Technique » (DDT) qui doit comporter les différents constats et diagnostics relatifs au bien à vendre. Les diagnostics qui sont à réaliser dépendent du type de bien, de son année de construction et de sa localisation.

Ces diagnostics sont préventifs : ils anticipent tous les dangers latents de l’habitation. Ils vous informent sur l’état du bien que vous souhaitez acquérir.

En passant par notre agence vous avez la certitude que nous vous présenterons tous les diagnostics exigés par la réglementation en vigueur pour le bien qui vous aurez choisi, et que nous les parcourrons avec vous. Nous vous apporterons les conseils et les explications nécessaires à la bonne compréhension de ces documents ; à défaut, si vous ressentez le besoin d’avoir d’autres précisions ou d’être rassurés par une tierce personne, nous contacterons avec vous le diagnostiqueur afin qu’il vous expose les faits de façon neutre.

Vous aurez ainsi  tous les éléments en main avant que ne démarre le délai de rétractation de sept jours, prévu par la loi, à votre profit.

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Nous redigeons une proposition d’achat et nous la presentons aux vendeurs

Lorsqu’un bien vous plait, que vous souhaitez l’acquérir mais que vous souhaitez négocier le prix, nous nous chargeons de prendre votre offre par écrit par le biais d’une proposition d’achat : cela nous permet de prouver aux propriétaires que votre offre est sérieuse, que vous êtes engagé de façon officielle, et que vous êtes prêts à vous engager de façon définitive en signant un compromis. Si les vendeurs contresignent cette offre, ils s’engagent à leur tour à vous vendre leur bien dans les conditions évoquées sur la proposition d’achat.

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 Nous redigeons le compromis et nous vous presentons le dossier de vente

Le compromis de vente vaut vente dès lors qu'il y a accord sur la chose et sur le prix (art. 1589 du Code civil). Sa rédaction requiert de nombreuses connaissances techniques et juridiques car il nécessite une rédaction sur mesure. Autrement dit, le contenu du compromis doit être parfaitement adapté à la situation personnelle des cocontractants, vendeurs comme acheteurs : Sont-ils mariés ? Sous quel régime ? Quel est le mode de financement prévu? Le bien comporte-t-il une hypothèque ? Est-il loué ? Quelles sont les conditions suspensives ? A quel usage le bien est-il réservé ? Autant de points que le compromis doit sécuriser sur le plan légal.

A ce compromis doivent être annexés certaines pièces du dossier de vente des vendeurs, le caractère obligatoire des documents à annexer dépendant de la nature du bien, de sa localisation et de sa date de construction.

Nous nous chargeons de rédiger ce compromis, de vous présenter les différents documents qui s’y rattachent, et vous apporter toutes les explications relatives à ce contrat et de le faire signer par toutes les parties.

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Purge de votre delai de retractation dans le respect de la reglementation

La loi SRU relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbain – n°2000-1208 du 13 décembre 2000 – instaure un délai de sept jours à l’acquéreur pour se rétracter sans pénalité. Nous nous chargeons d’effectuer les formalités nécessaires à la purge de ce délai de rétractation dans le respect de la réglementation en vigueur.

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Nous vous accompagnons dans vos demarches de financement

Dès lors que vous financez votre acquisition à l’aide d’un prêt, le compromis est soumis à la condition suspensive d’obtention de prêt. Autrement-dit, la vente ne se réalise que si vous obtenez un accord de prêt dans un délai imparti, délai que l’on fixe généralement à 30 jours. Nous suivons votre dossier de financement auprès des différents organismes financiers que vous sollicitez afin de nous assurer que votre demande de financement est en bonne voie et que ces derniers pensent pouvoir répondre favorablement à votre demande. Cela nous permet de rassurer les vendeurs dans un délai rapide. Cela vous est également utile d’être tenu informés dans les meilleurs délais du cheminement de votre dossier : vous pouvez ainsi être rassurés au plus tôt, ou, si la première banque sollicitée nous semble frileuse, vous pouvez d’ores et déjà commencer à en démarcher d’autres.

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Nous transmettons le dossier au notaire et assurons son suivi jusqu'à l’acte

Entre la signature du compromis et la signature de l’acte authentique, un délai de 2 à 4 mois en moyenne est nécessaire. Durant ce délai, nous nous assurons du suivi des différentes formalités qui sont réalisées : obtention de votre prêt, déblocage des fonds, déclaration d’intention d’aliéner (droit de préemption), état hypothécaire du bien, interrogation si nécessaire du syndic de copropriété, etc.

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Nous vous assistons lors de la signature de l’acte definitif

Enfin, nous vous assistons, vous et les vendeurs lors de la signature de l’acte authentique chez le notaire. C’est, en règle générale, une simple formalité pour nous tous puisque toutes les questions relatives à la vente ont déjà été évoqués auparavant et les différents éléments juridiques inscrits dans le compromis. Nous sommes simplement là pour vous accompagner jusqu’à ce que vous soyez officiellement propriétaire de ce nouveau bien immobilier, et rendre les choses plus faciles entre vendeurs et acquéreurs, sachant que vous ne vous connaissez pas toujours avant cet ultime rendez-vous. Cependant, en cas d’hypothétique désaccord entre les différents cocontractants, notre rôle d’intermédiaire est plus que jamais nécessaire.

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 INFORMATIONS AU SUJET DES VISITES ENTRE PARTICULIERS

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Vous avez pour idée de faire des visites entre particuliers et ainsi faire l’économie des frais d’agences ? Notre agence préfère les informer sur certains risques.

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 Au sujet de l’objectivite et de la transparence lors des visites

Les vendeurs n’ont qu’un bien à céder : le leur. Ils le connaissent parfaitement, avec ses qualités et ses défauts, mais comprenez bien que nombreux sont ceux qui ne sauront mettre l’accent sur l’un mais pas sur l’autre. Ceci est légitime puisque, dans cette vente, ils ne défendent que leur propre intérêt. A l’inverse de l’agence qui à plusieurs biens dans son fichier et qui, en sa qualité d’intermédiaire, doit veiller à protéger toutes les parties et à garantir tout aussi bien les intérêts des acquéreurs que ceux des vendeurs par son objectivité et sa transparence.

Notre façon de défendre vos intérêts c’est, dans un premier temps de vous exposer de la façon la plus limpide qu’il soit, tout ce qu’il faut savoir sur les biens visités : les points positifs mais aussi les points négatifs afin de vous laisser juge des meilleurs rapports qualité/prix. Dans un deuxième temps, une fois qu’un bien vous plait, et toujours dans la défense de vos intérêts, nous vous indiquons le prix du marché pour ce bien et nous négocions pour vous, au besoin, auprès du vendeur.

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Au sujet du prix d’achat 

Certes, le fait de passer par agence inclus une commission de l’agence sur le montant final de la vente, et ceci ne sert, à première vue pas vos intérêts. Mais sachez toutefois que, bien souvent, vous achetez un bien moins cher en agence que de particulier à particulier.

La première raison à cela, c’est que le particulier présente bien souvent sa maison au dessus du prix du marché. Pour mieux comprendre, lisez attentivement cet exemple concret, que nous constatons très régulièrement : un vendeur fait estimer son bien par plusieurs agences qui estiment toutes aux réalités du marché. Cependant, le vendeur en espérait davantage. Il est déçu et prend la décision de vendre lui-même son bien à son propre prix. Vous voyez son annonce, vous allez visiter, vous pensez faire une affaire en traitant directement avec le vendeur, vous négociez éventuellement un petit peu son prix et vous pensez économiser ainsi des frais d’agences. Sauf que vous n’avez pas pris en compte que le vendeur, lui, vendait sa maison au prix fort, bien au dessus d’estimation donnée.

L’agence vous aurez présenté ce bien en vous indiquant le véritable prix du marché et aurait négocié pour vous.

La deuxième explication est la suivante : il est plus facile pour nous, en tant qu’intermédiaire et en tant que professionnel, de discuter du prix avec les vendeurs, et par conséquent d’obtenir un bon prix, que pour vous. En effet, en ce qui vous concerne, en tant que particulier vous n’osez pas transmettre votre offre si celle-ci est trop éloignée du prix demandé, ou, ne sachant pas comment vous y prendre, vous faites l’offre de façon maladroite qui a souvent pour conséquence de fermer totalement les vendeurs à la négociation. Inversement, en ce qui nous concerne, négocier fait parti de notre métier : nous avons donc les arguments nécessaires pour défendre votre offre d’achat car, arguments qui s’appuient sur notre connaissance concrète et réelle du marché de l’immobilier. Nous obtenons donc inévitablement une meilleure négociation sur le prix de la maison, négociation qui équilibre le fait devoir régler des honoraires d’agence.

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Au sujet des garanties et des assurances

En dehors du prix plus élevé, sachez qu’en passant par particulier vous n’aurez aucun conseil de professionnels, aucun moyen de comparaisons, aucune explication sur les diagnostics, mais surtout vous n’aurez aucune garantie ni aucune assurance, qu’elles soient financières ou immobilières.

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La transaction peut bien évidemment se faire entre particuliers. Il se peut qu’elle se passe bien comme il se peut qu’elle se passe mal. Dans tous les cas, ce n’est pas sans risque car une maison est un investissement important, financé bien souvent par un prêt bancaire établit sur de nombreuses années et que la quasi-totalité des ventes immobilières qui se terminent au tribunal sont des ventes réalisées entre particuliers. 

Pourquoi prendre ce risque alors que vous pourriez bénéficier de tous les avantages que vous offrent les services d’un professionnel, et que, vous l’avez compris les honoraires d’agence sont presque toujours compensés par la négociation menée par l’agence avec les vendeurs et que cette commission est facilement justifiable par les visites menées, les conseils prodigués et les assurances qui vous sont garanties.

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LES DOCUMENTS QUE VOUS SEREZ PEUT-ÊTRE AMMENES A SIGNER

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Le mandat de recherche

Le mandat de recherche est un contrat entre le mandataire – autrement dit l’agence – et mandant – autrement dit les acquéreurs. Il indique la nature du bien que vous souhaitez acquérir, un descriptif succinct du bien désiré, votre prix maximum d’achat et la commission d’agence. Doivent également figurer sur ce mandat vos coordonnées et le nom de l’agence avec ses mentions légales obligatoires.

Ce mandat nous permet de démarcher les propriétaires en votre nom à la recherche du bien désigné dans le mandat. Juridiquement, ce mandat de recherche est le seul document qui peut nous autoriser à prospecter en votre nom. Comme tous les autres mandats, ce mandat est consenti et accepté pour une durée de trois mois, et est prorogé par tacite reconduction pour une durée maximale indiquée. Il doit être daté et signé par toutes les partie, signature précédée de la mention « lu et approuvé, bon pour accord », faire l’objet d’une numérotation et être inscrit dans un registre.

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Le bon de visite

Le bon de visite est un document qui établit la liste des biens référencés que vous avez visité par l’intermédiaire de l’agence. Il est mentionné que vous reconnaissez avoir visité les biens par notre intermédiaire et que vous vous engagez à ne les acheter que par notre intermédiaire. Ce bon de visite doit être daté et signé par toutes les parties et l’agence doit vous en remettre un exemplaire. 

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La proposition d'achat 

Lorsque vous aimeriez acquérir un bien déterminé que nous avons en vente, mais à un prix inférieur à celui demandé par le vendeur, nous rédigeons ensemble une proposition d’achat portant sur le bien en question, pour un montant et un délai précis (le plus court possible : quelques jours). Tant que ce document n’est pas signé par tous les vendeurs, il n’engage que vous, et ne vous garantie pas que le logement vous sera vendu. Par contre, si les vendeurs acceptent, ils s’engagent à vous vendre et vous à acheter ce bien dans les conditions évoquées. Cette proposition d’achat est une étape préliminaire, remplacée ensuite par un compromis.

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Le compromis de vente

Une fois que toutes les parties sont d’accord sur la vente du bien désigné au prix convenu, nous rédigeons ensemble le compromis de vente.

Le compromis de vente vaut vente dès lors qu'il y a accord sur la chose et sur le prix (art. 1589 du Code civil). Signer un compromis c’est donc s’engager de façon ferme d'acheter et de vendre le bien immobilier désigné au prix et dans les conditions convenus. La vente est définitive dès le délai de rétractation de l’acquéreur purgé, sous réserve de l’obtention de son prêt si ce dernier finance son acquisition à l’aide d’un prêt.

La rédaction de ce compromis de vente requiert de nombreuses connaissances techniques et juridiques. La FNAIM s'est d’ailleurs dotée d'une école supérieure de l'immobilier et d'un code d'éthique et de déontologie pour garantir à ses adhérents le niveau de formation requis.

 

 

 
 
 
 
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SARL au capital de 5000 €. SIRET RCS Brest 534 562 103 000 18. APE 703A
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